Spiegato: perché il Gujarat consente edifici alti 100 metri in cinque città?

Il limite era di 45 m durante il 2001 (terremoto di Kutch) e poi innalzato a 70 m (22-23 piani) nel 2017. La nuova politica consente ai costruttori di raggiungere l'altezza che desiderano.

La nuova politica consente ai costruttori di andare all'altezza che desiderano, a condizione che una strada di almeno 30 m di larghezza confina con il terreno e che dispongano di un certificato di non obiezione aeroportuale. (Foto/File espresso)

Il governo del Gujarat ha avviato piani per consentire edifici alti 100 metri o più in cinque città: Ahmedabad, Gandhinagar, Surat, Rajkot e Vadodara. Questa settimana, il dipartimento per lo sviluppo urbano e gli alloggi urbani ha emesso una notifica che incorpora un nuovo capitolo nei regolamenti generali sul controllo dello sviluppo globale (CGDCR)-2017 e ha invitato il pubblico a presentare proposte e obiezioni entro 60 giorni.

Quali sono le ragioni del trasloco?

Il governo non intende cambiare l'intero skyline di queste città. L'intento principale è quello di attirare alcuni edifici iconici in queste città. Non incentiviamo in alcun modo gli sviluppatori. Tuttavia, siamo sicuri che questa mossa aiuterà ad attirare IDE nel settore immobiliare, ha affermato Prakash Datta, vicesegretario e funzionario in servizio speciale nel dipartimento.

Anche Jaxay Shah, presidente della Confederation of Real Estate Developers' Associations of India, ritiene che questa mossa in sospeso negli ultimi otto anni attirerà IDE.

Un'altra ragione citata dai funzionari è che il suolo urbano sta diventando scarso e che lo sviluppo orizzontale delle città ha bisogno di più terra, il che sta diventando costoso di giorno in giorno.

Qual è l'attuale limitazione di altezza?

Il limite era di 45 m durante il 2001 (terremoto di Kutch) e poi aumentato a 70 m (22-23 piani) nel 2017. La nuova politica consente ai costruttori di andare all'altezza che desiderano, a condizione che una strada larga almeno 30 m confina con il lotto e hanno un certificato aeroportuale di non obiezione.

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Se un costruttore ha un terreno di 2.500 mq. trama, l'altezza massima può essere di 150 m. Se la trama è di 3.500 mq, lui o lei può costruire a qualsiasi altezza. I grattacieli possono sorgere in zone che hanno un FSI (Floor Space Index) superiore a 1.2. Le modifiche consentono un FSI totale fino a 5,4, ma il FSI aggiuntivo oltre 1,2 sarà addebitabile al 50% del valore jantri (tariffe di calcolo anticipato) della terra non agricola.

Il primo ministro del Gujarat, Vijay Rupani, ha affermato che il suo governo concederà autorizzazioni speciali per la costruzione di grattacieli iconici nelle quattro grandi città del Gujarat. (Foto d'archivio)

La mossa ridurrà i costi delle case?

Mentre il governo ha affermato che gli edifici alti contribuiranno a ridurre il costo delle abitazioni, i costruttori affermano che la costruzione sarà più costosa. I grattacieli sono solitamente pensati per residenze lussuose e strutture commerciali. Anche i costi di manutenzione sono elevati, ha affermato Shah, che dirige anche la società di costruzioni Savvy Infrastructure Pvt Ltd con sede ad Ahmedabad.

L'ingegnere strutturale di Ahmedabad, Vatsal Patel, ha affermato che i costi principali nella costruzione di un edificio alto sono le fondamenta e il lavoro. Più alti sono i piani, maggiore è il costo. Ad esempio, man mano che la struttura si alza, le finestre avranno bisogno di vetri sempre più spessi. Anche in questo caso, il costo del lavoro aumenta dopo ogni quinto o sesto piano del 5-7%.

La domanda del mercato è cruciale. Nella maggior parte delle città, dove i tassi di terreno sono molto alti, i grattacieli sono richiesti. Altri fattori come le viste panoramiche e l'inquinamento giocano un ruolo, ha detto Patel.

Come vengono affrontate le preoccupazioni legate al terremoto?

Ahmedabad e Gandhinagar non sono lontani dalla faglia di Cambay e gli edifici nel Kutch sismicamente attivo non possono superare un piano. I mandati CGDCR che hanno proposto edifici alti dovranno seguire il National Building Code che stabilisce le linee guida di progettazione per la costruzione in zone sismicamente attive. Sarà costituito un apposito Comitato Tecnico con esperti in ingegneria strutturale e meccanica del suolo che esamineranno ogni proposta progettuale.

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Cosa deve fare un costruttore?

I grattacieli richiederanno una due diligence straordinaria per quanto riguarda la sicurezza strutturale, i servizi antincendio e le valutazioni di terzi. Quindi le autorizzazioni richiederanno più tempo rispetto a progetti o edifici convenzionali, ha affermato Shah. Tuttavia, i funzionari del governo hanno affermato che il numero di autorizzazioni rimarrà lo stesso.

Cosa serve per costruire un edificio alto?

Il Bureau of Indian Standards ha clausole speciali per le strutture alte, inclusi dettagli come il carico del vento e la resistenza ai terremoti. Fondamentali e anche i requisiti strutturali sono cruciali. Le strutture alte devono considerare il carico orizzontale - come si comporterà in caso di terremoto e il carico del vento - e il carico statico, che è il peso proprio dell'edificio e il carico di occupazione.

Fondazione: Le fondazioni possono andare da 30 piedi a 300 piedi di profondità a seconda delle condizioni del suolo. Un consulente geotecnico è sempre chiamato a consigliare il tipo di fondazione rilevante per il tipo di terreno. Una volta che l'ingegnere strutturale ha i dati sul carico dell'edificio, il consulente suggerirà il tipo di fondazione, ha detto Patel.

Struttura: Una volta superati i test in galleria del vento, viene deciso il quadro strutturale. Per combattere il carico del vento, l'edificio è rinforzato verticalmente attraverso pareti a strapiombo. Questi muri in cemento armato vanno dalle fondamenta fino a garantire la tenuta dell'edificio anche a 250 metri. Molti edifici alti in città come Hyderabad e Bengaluru ora hanno acciaio anziché cemento nella loro sovrastruttura, il che rende la costruzione più rapida.

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