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Model Tenancy Act: cosa cambia per proprietari e inquilini

In assenza di una legge modello, esistono accordi informali con clausole arbitrarie e spesso controversie derivanti da controversie. Cos'è l'MTA e come cambia questo?

Dopo l'entrata in vigore della presente legge, nessuno potrà affittare o prendere in affitto locali se non con un accordo scritto. (Foto d'archivio)

Dopo aver pubblicato la bozza nel 2019, mercoledì il governo dell'Unione ha approvato il Model Tenancy Act (MTA) per semplificare il processo di locazione di proprietà in India e aiutare l'economia degli affitti nel settore immobiliare.





Perché questo atto?

Secondo il censimento 2011, più di 1 crore di case giacevano vuote nelle aree urbane. Le leggi esistenti sul controllo degli affitti stanno limitando la crescita degli alloggi in affitto e scoraggiano i proprietari dall'affittare le loro case sfitte a causa del timore di riappropriazione. Una delle potenziali misure per sbloccare la casa vacante è portare trasparenza e responsabilità nel sistema esistente di locazione dei locali e bilanciare gli interessi sia del proprietario che dell'inquilino in modo giudizioso, afferma la nuova legge, pilotata dal Ministero dell'edilizia abitativa e degli affari urbani.



Gli Stati possono adottare la legge così com'è con la nuova legislazione, poiché è un soggetto statale, oppure possono modificare le loro leggi sugli affitti esistenti per tener conto del nuovo MTA. Gli Stati e i territori dell'Unione hanno MoU con il Centro nell'ambito del Pradhan Mantri Awas Yojana-Urban che ha questa disposizione.

Il governo afferma che la legge mira a formalizzare il mercato ombra degli alloggi in affitto, sbloccare le proprietà sfitte, aumentare i rendimenti degli affitti, facilitare/rimuovere le pratiche di sfruttamento, ridurre le barriere procedurali nella registrazione e aumentare la trasparenza e la disciplina.



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Come è stato concepito




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Nel 2015, prima del lancio della missione Housing for All entro il 2022 (Pradhan Mantri Awas Yojana-Urban), è stato deciso che il 20% delle due case crore da creare dovesse essere esclusivamente in affitto. La decisione si è basata su un rapporto del 2013 di una task force per gli alloggi in affitto, secondo il quale gli alloggi in affitto a prezzi accessibili affrontano i problemi della crescita svantaggiata e inclusiva, in modo ancora più diretto rispetto agli alloggi di proprietà a prezzi accessibili. La commissione per le finanze delle spese ha liquidato un esborso di Rs 6.000 crore per un componente a noleggio in PMAY-U; il Centro sopporterebbe il 75% con il resto a carico degli stati, degli enti locali urbani, o tramite ONG o attività di CSR del settore privato.

Dove si applica



Dopo l'entrata in vigore di questa legge, nessuno può affittare o prendere in affitto locali se non con un accordo scritto. Abrogazione delle leggi locali sul controllo degli affitti è stata una questione politicamente delicata nelle città con mercati degli affitti di alto valore, come in particolare nel sud di Mumbai, dove vecchie proprietà in posizioni privilegiate sono state occupate per decenni da inquilini con un affitto trascurabile. Il Model Act è in divenire dal 2015, ma è stato trattenuto su questo punto.

La nuova legge sarà applicabile in modo prospettico e non riguarderà gli affitti esistenti.



La legge mira a coprire le aree urbane e rurali.

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Cosa c'è di nuovo

Gli Stati istituiranno un meccanismo di riparazione delle lamentele composto da Rent Authority, Rent Court e Rent Tribunal per fornire una risoluzione rapida delle controversie. L'eliminazione di un reclamo/ricorso da parte della Rent Court e del Rent Tribunal sarà obbligatoria entro 60 giorni.

Non c'è un tetto monetario. Attualmente, in molte vecchie proprietà affittate sotto arcaiche leggi sul controllo degli affitti, tali massimali hanno lasciato i proprietari bloccati con importi di affitto obsoleti.

Sarà istituita una piattaforma digitale nella lingua vernacolare locale o nella lingua dello Stato/Territorio dell'Unione per la presentazione del contratto di locazione e di altri documenti. Rent Authority terrà sotto controllo questi accordi.

Gli accordi verbali saranno fuori dal quadro, poiché l'MTA richiede un accordo scritto per tutte le nuove locazioni che deve essere presentato alla Rent Authority. L'inquilino continuerà a pagare l'affitto anche durante la pendenza di una controversia con un locatore.

La sublocazione dei locali può essere effettuata solo con il previo consenso del proprietario e nessuna modifica strutturale può essere apportata dall'inquilino senza il consenso scritto del proprietario.

Pratiche sancite dalla legge


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Il deposito cauzionale a carico dell'inquilino non deve superare i due mesi di affitto per la proprietà residenziale (sei mesi di affitto in caso di proprietà non residenziale) e dovrebbe essere un minimo di un mese di affitto per la proprietà non residenziale.

La legge elenca i tipi di riparazioni di cui ciascuna parte sarebbe responsabile, con la condizione che il denaro per le riparazioni possa essere detratto dal deposito cauzionale o dall'affitto, a seconda dei casi, se una parte si rifiuta di svolgere la propria parte del lavoro. Nessuno sfratto arbitrario di un inquilino può essere effettuato durante lo svolgimento del periodo di locazione, se non in conformità con le disposizioni della legge.

Il tribunale degli affitti può autorizzare il recupero da parte del locatore se l'inquilino fa un uso improprio dei locali, dopo aver ricevuto un avviso da parte del proprietario del terreno. L'uso improprio dei locali, come definito, include molestia pubblica, danni o il suo utilizzo per scopi immorali o illegali. Se l'inquilino si rifiuta di lasciare, il proprietario può richiedere il doppio dell'affitto mensile per due mesi e successivamente quattro volte l'affitto mensile.

In caso di forza maggiore, il locatore consentirà all'inquilino di mantenerne il possesso fino a un mese dalla data di cessazione di tale evento disastroso, secondo i termini del contratto di locazione esistente.

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